Главная | Эффективность управления недвижимым имуществом предприятия

Эффективность управления недвижимым имуществом предприятия


Таким образом, процесс управления недвижимым имуществом предприятия можно представить в виде процесса, в основе которого лежит принятие управленческих решений, сделанных на основании результатов оценки его рыночной или иной стоимости.

Нередко значительные площади на убыточных предприятиях либо не использовались, либо использовались неэффективно, отсутствовала концепция развития недвижимого имущества, не рассматривались инвестиционные проекты. Таким образом, для предприятий-банкротов использование системы управления недвижимым имуществом предприятия должно обеспечивать решение следующих задач: Во второй главе предметом исследования является состояние управления и оценки стоимости недвижимости предприятий, находящихся в процедуре банкротства: Наиболее полным, на наш взгляд, представляется следующее определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости — это система взаимосвязанных экономических механизмов и отношений, существующих в сферах управления, развития, обращения и эксплуатации недвижимости, направленных на обеспечение ее наиболее эффективного использования.

Данное определение учитывает все характеристики рынка недвижимости, а также показывает, что в основе любой деятельности на рынке недвижимости лежит максимальная эффективность ее использования. Необходимо отметить следующие особенности рынка недвижимости: Таким образом, рынок недвижимости по своей природе заметно отличается от тех рынков, которые в экономической науке принято называть совершенными.

Рынок недвижимости является менее совершенным по сравнению с другими секторами рыночной экономики и оценка состояния данного рынка требует учета его особенностей. Состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта в будущем.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

Обязательным условием деятельности, связанной с оценкой недвижимости промышленных предприятий, является как текущий мониторинг и прогнозирование рынка недвижимости, так и анализ ретроспективных данных - для оценки недвижимости методами сравнительного подхода; доходный подход требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем; затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов.

Анализ рынка недвижимости для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта.

Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования существующей и проектируемой недвижимости, определения динамики спроса, маркетинговых стратегий, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

В работе представлен анализ рынка промышленной недвижимости Хабаровского края, выполненный для целей оценки и управления, по состоянию на 01 июля г. Рынок промышленный недвижимости Хабаровского края представляет собой яркий пример регионального рынка, со своими характерными признаками: Для того, чтобы опpеделить, используется ли эффективно имеющееся в pаспоpяжении пpедпpиятия имущество и какой из ваpиантов наиболее эффективен для него, необходимо опpеделить кpитеpии, по котоpым будет оцениваться эффективность упpавления капиталом.

Для pасчета оценки эффективности упpавления, используем следующие кpитеpии: Показатели pентабельности — которые характеризуют общую эффективность хозяйственной деятельности.

Показатели платежеспособности — характеризую способность предприятия выполнять свои внешние краткосрочные и долгосрочные обязательства за счет активов. Сейчас интересным вариантом считается покупка квартиры для сдачи студентам в долгосрочную аренду, а в каникулы - в краткосрочную.

Популярные ранее вложения в элитную недвижимость на юге Франции с целью реконструкции и последующей перепродажи несколько потеряли привлекательность. Порог вхождения на рынок недвижимости зависит от сегмента. Минимальная сумма для входа на первичный рынок перепродажа квартиры на завершающей стадии - от 1,4 млн. Порог входа на рынок аренды выше: Доходность зависит не только от конъюнктуры, но и от размера вложений.

Удивительно, но факт! Однако необходимо помнить что доходность по облигациям заведомо ниже альтернативных вложений в долевые ценные бумаги.

Безусловно, доходность зависит от спроса. В больших городах, таких, как Москва и Петербург, он постоянно растет, не исключением является Томская область, как развивающийся студенческий город с растущей долей молодых семей..

Но и в этой ситуации недвижимость оставалась наиболее надежным инструментом для инвестиций: Доходность также зависит и от того, кто управляет недвижимостью. Профессиональное управление с большой степенью вероятности повысит доход от недвижимости, даже с учетом затрат на комиссионное вознаграждение.

Это дает собственнику возможность заниматься своим основным бизнесом, одновременно получая больший доход от инвестиций, чем если он управляет недвижимостью лично. По мнению экспертов, инвестиционные сделки - один из драйверов рынка недвижимости. Рост цен привлекает инвесторов, а они в свою очередь провоцируют рост цен. Интерес к инвестиционным покупкам стимулирует появление на рынке новых продуктов, рассчитанных в том числе и на тех покупателей недвижимости, кто в первую очередь стремится выгодно вложить свободные средства.

По мнению участников рынка, на фоне довольно стабильного роста цен в недвижимости покупок с инвестиционными целями будет все больше. Для большей наглядности рассчитаем показатель доходности. В Томской области средняя цена за один квадратный метр жилья в новостройке равен 47 р. Средняя величина арендной платы за 2-х комнатную квартиру в г. Томске - 15 рублей. Таким образом, средняя цена двухкомнатной квартиры в новостройке с площадью 54 кв.

В периоды экономических кризисов наблюдалось возрастание уровня спроса на драгоценные металлы. Традиционно драгоценные металлы воспринимаются как символ стабильности и надежности. Поэтому нынешняя политическая и финансовая нестабильность, как в мировой экономике, так и в экономике России способствуют повышению инвестиционного спроса на драгоценные металлы.

Удивительно, но факт! Категория А - недвижимость, используемая собственником для бизнеса; Категория Б - недвижимость для инвестирования капитала с целью получения дохода; Категория В - избыточная недвижимость в резерве.

Это объясняется, прежде всего, тем, что в данных условиях, генерирующих высокие экономические риски, первоочередной задачей для инвесторов является не столько приумножение своего капитала, сколько стремление сохранить его. По этой причине, в целях защиты своих средств от возрастающего уровня экономических рисков, инвесторы выбирают драгоценные металлы в качестве объектов инвестирования. К современным мотивам, формирующим инвестиционную привлекательность драгоценных металлов можно добавить еще и развитую инфраструктуру международного обращения, рыночного ценообразования.

Таким образом, драгоценные металлы, особенно золото и серебро, обладают высокой капиталоемкостью и ликвидностью, а также предоставляют хорошие возможности для диверсификации вложений. Российский рынок золота отличают свободные цены, доступность информации, достаточно давно и устойчиво действующие законы и нормы регулирования. Все это делает его наиболее свободным и, следовательно, наиболее активным по сравнению с рынками других драгоценных металлов.

Принимая во внимание то обстоятельство, что мировая экономика еще не восстановилась от последствий финансовоэкономического кризиса, несмотря на рост стоимости, инвестиции в драгоценные металлы попрежнему выглядят достаточно привлекательно.

Восстановление промышленности, и в первую очередь, мирового автопрома, способствует росту цен на металлы платиновой группы. Стоимость серебра, которое традиционно широко применяется в промышленности также имеет серьезные предпосылки повышения.

Сегодня цена на золото обладает четкой тенденцией к дальнейшему росту. В соответствии с законодательством Российской Федерации к драгоценным металлам относятся: При этом, только четыре из восьми этих металлов считаются банковскими, а, следовательно, только они доступны для операций инвесторов в нашей стране.

В Российской Федерации к числу основных способов инвестирования средств в драгоценные металлы можно отнести следующие: При этом каждый из способов инвестирования средств в драгоценные металлы имеет свои достоинства и ограничения в использовании.

Удивительно, но факт! Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью на конец года составляет кв.

Суть обезличенных металлических счетов в том, что в банке открывается вклад, сумма которого пересчитывается по текущему биржевому курсу в определенное количество какоголибо драгоценного металла.

В настоящее время наиболее распространены обезличенные металлические счета, привязанные к золоту, хотя ряд банков также предлагает открывать их и в других драгметаллах серебро, платина, палладий. Когда вкладчик решает закрыть счет, это определенное количество драгоценного металла конвертируется обратно в деньги, но уже по курсу на день закрытия счета.

Использование обезличенного металлического счета в качестве инструмента инвестирования обладает рядом преимуществ. Данный способ позволяет снизить издержки, связанные с оплатой различных комиссионных платежей посредникам, наценок банков и уплаты НДС, а также снизить налоговую базу по подоходному налогу.

Существуют также и другие возможности осуществления подобных инвестиций: Кроме того, все рассмотренные выше способы инвестирования средств в драгоценные металлы за исключением обезличенного металлического счета имеют дело с физическим металлом, в то время как приобретение ценных бумаг в первую очередь предполагает размещение средств в виртуальный металл. Необходимо отметить, что данные способы инвестирования средств в драгоценные металлы имеют свои ограничения, что связанно с тем, что при работе с ценными бумагами и производными финансовыми инструментами инвесторам требуются специальные знания и навыки.

Таким образом, круг лиц обладающих возможность осуществлять операции на рынке ценных бумаг значительно сокращается. Приобретение акций добывающих компаний также требует дополнительных условий: Приобретение же бумаг фондов связано с дополнительными трудностями в области налогообложения, а также необходимостью знания международных правил и процедур, кроме того существуют дополнительные риски, связанные с эффективностью деятельности самого фонда.

Следует отметить, что в условиях продолжающейся финансовой нестабильности посткризисного периода, одним из самых привлекательных объектов инвестирования остаются драгметаллы. Для профессиональных инвесторов перспективным направлением могут стать операции с производными финансовыми инструментами и ценными бумагами металодобывающих компаний. Для индивидуальных инвесторов наиболее целесообразным способом инвестирования средств в драгоценные металлы являются обезличенные металлические счета и монеты из драгоценных металлов, но необходимо помнить а том что покупая инвестиционную монету мы также уплачиваем и НДС.

При составлении таблицы использовались среднегодовые цены календарных лет - до 16 апреля гг. Однако последние два года уровень доходности по драгоценным металлам значительно снизился, а в некоторых случаях и вовсе стал показывать отрицательный уровень доходности не покрывая даже инфляционные издержки. А обезличенные металлические счета и вовсе оказались самым убыточным способом вложения средств в году. По своей сути ценные бумаги - это тот же капитал, только не в денежных единицах.

Оценка эффективности управления недвижимостью

Во всем мире ценные бумаги имеют тенденцию к постоянному росту. Причем их номинальная доходность в разы превышает доходы от других инструментов фондовых рынков валюты, драгоценных металлов, недвижимости, инфляции.

Например, в США среднегодовая доходность составляет: В России инвестирование в ценные бумаги также приносит доходы, существенно превышающие прибыль от других твердых активов, таких как драгоценные металлы, валюта, недвижимость.

Об этом свидетельствует долгосрочная доходность индексов международных валютных бирж. Так, например, фондовые индексы ММВБ принесли владельцам ценных бумаг следующие годовые приросты денежных средств: Это означает, что за период с по год, каждые рублей как инвестиции в ценные бумаги увеличились в стоимости больше чем в девять раз. И их цена на настоящий момент времени составляет свыше рублей. И это без учета дивидендов. Так как оценка эффективности инвестиций в ценные бумаги осуществляется с учетом сложного процента.

Удивительно, но факт! Цель для которой выполняется оценка ее функция, назначение , является определяющим фактором при выборе адекватной базы оценки вида стоимости и соответственно при выборе конкретных подходов и методов оценки.

Если рассматривать доходность от вложения в отдельные ценные бумаги например, в акции какого-либо банка , то можно получить ошеломляющие результаты.

Однако такое инвестирование дает слишком высокие риски. Поэтому самый оптимальный вариант - оценивать эффективность инвестиций в ценные бумаги через фондовые индексы. Таблица 12 - Сравнение среднегодовой доходности различных активов в процентах за период с года по Итоговый результат за г. Фондовые индексы20,48,,7Долговые ценные бумаги облигации 20,69,,3Долевые ценные бумаги акции ,4Инвестиционный портфель24,,,2 Стоит отметить, что фондовые ценные бумаги имеют различную доходность.

Управление и оценка объектов недвижимого

Зачастую это зависит от инвестиционных рисков. На рынке ценных бумаг действует закон - наибольшую доходность имеют ценные бумаги с наибольшим риском.

Рекомендуем к прочтению! превышение скорости пришло письмо

На фондовых рынках самыми надежными считаются облигации обязательства по долгам. Отбор объектов, которые в рамках общей стратегии предприятия можно отнести к производственным объектам, на которых будет осуществляться основная и вспомогательная производственная деятельность.

Удивительно, но факт! Эти издержки определяются сложными условиями осуществления сделок по недвижимости.

Консолидация информации по объектам недвижимости, которые не попали в список производственных объектов определение списка непрофильных объектов и оценка перспектив объекта в рамках стратегии управления недвижимостью промышленного предприятия.

Разработка критериев использования непрофильных объектов недвижимости для извлечения косвенных либо единовременных доходов. Использование непрофильных объектов недвижимости в коммерческих целях. Запрет на предоставление объектов недвижимости в аренду по ставкам ниже уровня рыночных цен, на сложившемся рынке. Прозрачность действий по предоставлению в пользование объектов недвижимого имущества. Валютным курсом называется соотношение двух денежных единиц на валютном рынке, формирующееся в зависимости от спроса и предложения той или иной валюты, а также от ряда других факторов.

В зависимости от соотношения спроса и предложения той или иной валюты чаще всего определяется курс валют, именно поэтому он не может быть величиной постоянной, так как постоянно меняется спрос и предложение на валютном рынке. Между ценой на недвижимость и курсом национальной денежной отслеживается прямая зависимость, при падении стоимости недвижимости также происходит снижение курса национальной валюты.

Такая зависимость вызвана тем, что, как правило, снижение стоимости жилья свидетельствует о неблагоприятных процессах в экономике - увеличение уровня безработицы, снижение покупательной способности населения. Все это ведет к уменьшению спроса на недвижимость. На основе выше изложенного, в нынешних условиях на рынке недвижимости большее отражение найдет первый подход. Второй же наиболее вероятен при стабильном развитии экономики.

Принято считать, что формированием потребностей на рынке невозможно управлять. Однако потребности возникают и изменяются по определенным закономерностям, важной частью которых являются менталитет, уклад и образ жизни населения. Из них рассмотрим более подробно следующие наиболее важные, на взгляд автора, факторы: Количество жителей населенного пункта оказывает существенное влияние на структуру потребления, прежде всего, за счет более высокого уровня доходов в крупных населенных пунктах.

Также на потребительское поведение оказывают влияние ситуационные критерии.



Читайте также:

  • Предварительный отвод земельного участка
  • Имеет ли супруга право на квартиру полученную по наследству
  • Образец составления договора купли продажи недвижимости