Главная | Новая система регистрации прав на недвижимое имущество

Новая система регистрации прав на недвижимое имущество


ФГБУ "Кадастровая палата" далее КП осуществляет непосредственно функции по постановке на кадастровый учет и хранению информации об обьектах недвижимости, Росреестр осуществляет регистрацию прав, ограничений на них и обременений на обьекты недвижимой собственности и ведет Единой гос. С года функции по постановке на учет и регистрации прав на недвижимость будет осуществлять только Росреестр.

Данные изменения позволят упростить действующий порядок действий по постановке на учет и регистрации недвижимости, сведя к минимуму бумажную волокиту и длительные сроки ожидания. Кроме того введение единого реестра недвижимости позволит облегчить порядок получения сведений и актуализировать их.

Ведь на настоящй момент информация, содержащаяся в КП и Росреестре, часто не согласована, что вызывает трудности при совершении определенных операций и разногласия с налоговыми органами при начислении налогов.

Также стоит отметить, что новый реестр недвижимости ЕГРН будет вестись в электронном виде, за исключением реестровых дел. В настоящее же время кадастр недвижимости и реестр прав ведутся преимущественно на бумаге. Следовательно, с г. Доказательством же того, что объект недвижимости находится в собственности, будет служить выписка из реестра ЕГРН.

Читать популярные статьи на сайте

Данная выписка также будет служить свидетельством того, что объект находится на кадастровом учете. На самих же документах — договоре купли-продаже или иных сделок и т.

Удивительно, но факт! Покупатель и заимодавец точно знают, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство.

В настоящий момент свидетельство о собственности — это один из основных документов, доказывающих право обладания объектом недвижимости. Сертификат о праве, имеющийся на руках правообладателя перестает играть роль юридического документа до тех пор, пока в результате какого-нибудь катаклизма пожара, воровства не погибнет Поземельная книга.

Тем самым государство снимало с владельца права крайне важно сть охранять свое право, беря это на себя. Потеря сертификата или подделка его злоумышленником уже не грозили законному владельцу неприятностями. Вместе с тем, так и не был еще решен вопрос о гарантии добросовестному покупателю, что приобретенное им право передается ему бесповоротно и что его не придется вернуть, в случае если вскроются обстоятельства, порочащие чистоту сделки, о которых он не мог знать.

Пострадавший, чья собственность была продана без его на то воли недобросовестным лицом, только к тому, но не к покупателю, может предъявить свой иск.

Принцип публичной веры и гласности Вотчинной книги позволил решить проблему гарантии покупателю бесповоротности приобретенного им права, того, что к нему не должна быть обращен виндикационный иск[17].

Читайте также

По этой причине крайне важно подробно остановиться на нем. Положим, Вы приобрели недвижимость и стали вкладывать в нее капитал с целью создать из нее то, что позволит Вам эксплуатировать ее с наибольшим эффектом, и вдруг обнаружилось, что в цепи недавних сделок с этой недвижимостью есть такая, которую теперь можно считать незаконной.

Удивительно, но факт! Обязательной дополнительной страхующей мерой является организация архивов резервных копий информации регистра, разбросанных по территории страны так, что даже при массированном ядерном ударе, хотя бы один из архивов, да остался.

Более того, в случае если такое вообще возможно, то практически невозможной становится ипотека под залог этой недвижимости - найдется ли банкир, который даст кредит под залог недвижимости тому, кто сам рискует разориться именно потеряв права на эту недвижимость? Это, в случае если и не останавливает полностью, то в значительной мере тормозит и угнетает оборот недвижимости и инвестиции в нее, уводит операции с ней в область теневой экономики, где они реализуются во многом на основании криминальных технологий.

Итак, классический вариант Титульной системы регистрации предполагает признание государством такой функции как охрану прав своих подданных и иных лиц, чьи права оно признает, на недвижимое имущество, находящее в пределах его юрисдикции. Никакие события далекого и близкого прошлого, связанные с историей владения этой недвижимостью до совершения сделки по ее приобретению настоящим собственником не имеют влияния на судьбу его права.

Удивительно, но факт! Покупатель и заимодавец точно знают, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство.

Однако поземельный характер регистрационной системы от этого не изменился, просто круг поземельной собственности расширился до квартиры в кондоминиуме и здания, построенного на арендованном земельном участке.

Принципиально важно, что право возникает и переходит именно посредством регистрации на этом листе — ни договор о передаче права, никакие иные свидетельства перехода права не действительны, если права нового владельца не зарегистрированы, и само право возникает именно в момент его регистрации.

Юридическая сила записи вне всякого сравнения значительнее любого договора и прочего документа, которые были созданы для совершения сделки, хотя те и служат основанием для изменения регистрационной записи о праве на листе объекта недвижимости, но после регистрации они отправляются в архив.

Процедуре первичной регистрации подвергаются права на недвижимость, право на которую до этого еще не было зарегистрировано. Кроме права собственности регистрации подлежат и иные права, как то: Они в той же мере подлежат охране этой системой, как и само право собственности. Это требует того, чтобы законом очень четко и конкретно был указан весь исчерпывающий перечень обстоятельств, которые могут влиять на содержание права и которые подлежат регистрации, а также форма их регистрации.

Например, если какое-либо обременение возникло вследствие публично изданного нормативного акта например, акта о зоне охраны памятника, на территорию которой попадает данная недвижимость , и в соответствии с ним существует подробное описание ограничений правомочий собственника недвижимости, а также требований к нему, это обременение, как и другие, вступает в силу только в результате регистрации его на соответствующем листе регистра прав.

Удивительно, но факт! Покупатель и заимодавец точно знают, что именно приобретается или чем обеспечивается долговое обязательство.

Однако законом может быть установлено, что нет необходимости весь этот документ вписывать в лист регистра прав, а достаточно лишь указание того, что эта недвижимость обременена в соответствии с определенным общедоступным документом. Важным свойством Поземельной книги является ее публичный характер, то есть то, что ее записи имеют априори публичное признание, а также открытость для ознакомления содержания записей любому, кто проявляет нужду в этом.

Чтобы приобрести статус недвижимости, подлежащей госрегистрации, оно должно соответствовать следующим критериям: Ранее узаконить машино-место можно было только в виде доли в праве общей долевой собственности, что вызывало такие затруднения при продаже, как: Новшества в отказе и приостановке госрегистрации В правилах, регулирующих отказ в госрегистрации и ее приостановку, выделим следующие изменения: Государственная пошлина Госпошлина за совершение регистрационных действий изменений не претерпела.

О ее размерах можно узнать из нашей статьи Госпошлина при продаже квартиры. За выдачу выписок из реестра и копий документов существенно увеличилась: Электронный документ обойдется в руб. Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации.

Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности в сочетании с бесповоротностью не основанные на этом принципе.

В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.

Удивительно, но факт! К примеру, в случае если какое-либо обременение возникло вследствие публично изданного нормативного акта к примеру, акта о зоне охраны памятника, на территорию которой попадает данная недвижимость , и в соответствии с ним существует подробное описание ограничений правомочий собственника недвижимости, а также требований к нему, это обременение, как и другие, вступает в силу только в результате регистрации его на соответствующем листе регистра прав.

Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности.

При этом к актовым или нетитульным системам следовало бы относить все системы, которые не основаны на вышеперечисленных принципах. Как уже отмечалось, простое указание о том, что титульная система есть система регистрации прав, а актовая - система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос.

Любая классификация призвана служить более глубокому изучению объекта исследования.

Упразднят свидетельства о собственности

В случае с системами регистрации прав на недвижимость классификация необходима для того, чтобы, выявив закономерности и сущностные признаки каждой из систем, определить их достоинства и недостатки и в конечном счете сделать выбор в пользу одной из них. К сожалению, одной из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на недвижимость в современной России является недооценка указанного обстоятельства. Между тем окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан.

Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе - это практически выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и системой, которая отличается меньшей степенью бюрократизации, является менее дорогой для государства и почти не вмешивающейся в отношения участников оборота.

С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той или иной системы регистрации в других государствах.

Анализ их опыта интересен прежде всего одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках той или иной системы, но следует отметить, что, будучи раз созданной, система регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это реформирование может иметь негативные последствия, и в этом смысле самым важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы принципах она ни функционировала.

Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства.

При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан. При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны государства.

В то же время анализ действующего законодательства о регистрации приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп. Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в нашей стране в полном объеме. Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в пренебрежении принципом гласности. Однако, как уже отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой регистрационной системы.

Новый Единый государственный реестр недвижимости

В определенной степени реализован в нашей системе регистрации принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права. Следовательно, с точки зрения принципа внесения российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации. Как уже указывалось, основным принципом титульной системы является принцип публичной достоверности, состоящий в том, что всякая запись в реестре имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности.

Поиск похожей формулировки в законодательстве о регистрации не увенчается успехом. Вместо этого мы найдем положение, которое, на наш взгляд, прямо указывает на то, что принцип публичной достоверности в российском законодательстве о регистрации не действует. Это положение сформулировано в абз. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".

Анализ данной формулировки с точки зрения значения информации, содержащейся в реестре, для лица, которое к реестру обращается, приводит к следующим выводам.

Удивительно, но факт! Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью.

Признание регистрации единственным доказательством существования зарегистрированного права очень мало что дает тому, кто обратился к реестру. Действительно, а что еще может быть доказательством зарегистрированного права, кроме государственной регистрации. Более того, непонятно, кому эта фраза адресована.

Если суду, который призван анализировать доказательства, то следующая фраза о том, что "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке", как раз дает суду возможность, несмотря на регистрацию, признать право несуществующим.

Однако, как представляется, суд является единственно возможным местом, где вообще возможна конкуренция доказательств. Регистрация сделок с недвижимостью: Если предположить, что данная формулировка адресована любому заинтересованному лицу, которое обратилось к реестру, то и для такого лица данная формулировка не может быть основанием для того, чтобы безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной.

Признание государственной регистрации зарегистрированного права единственным доказательством существования такого права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других доказательств существования этого права.

Однако эта формулировка не освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном порядке.



Читайте также:

  • Лишение родительских прав донецк