Главная | Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость

Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость


Кадастровые работы в обязательном порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору купли-продажи статья 37Земельного кодекса. Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок. В Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.

При проведении землеустроительных и кадастровых работ по формированию новых земельных участков следует учитывать следующее: N в ред. Именно при межевании в соответствии с градостроительными нормативами, генеральными планами и проектами, правилами землепользования и застройки должен быть определен земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Раздел реестра, содержащий записи о правах на земельный участок, существовавший до разделения, должен быть закрыт в связи с преобразованием земельного участка. Открываются новые разделы для внесения записей о вновь сформированных земельных участках, в которые должны быть перенесены актуальные записи из закрытого раздела реестра, в том числе записи о праве собственности. Указанные изменения в Едином государственном реестре прав осуществляются по заявлению правообладателя и представления кадастровых планов новых земельных участков и других необходимых документов.

Удивительно, но факт! В соответствии с пунктом 4 статьи 3Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта г.

Следует отметить, что в соответствии с п. Как известно, государственной регистрации подлежат не только вещные права на недвижимость, но и сделки с ней договоры в случаях, установленных ГКРФ.

Права на землю

В частности, государственной регистрации подлежит договор купли-продажи жилых помещений жилого дома или его части, п. Подлежат регистрации договоры дарения или передачи недвижимости под выплату ренты независимо от ее назначения ст. В случае заключения договоров купли-продажи жилого дома или его части, прочно связанной с землей вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: В случае заключения договоров дарения недвижимости или ее части, прочно связанной с землей , передачи недвижимости под выплату ренты в том числе на условиях пожизненного содержания с иждивением вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: В случае заключения договора купли-продажи объекта недвижимости нежилого назначения здания, сооружения, части здания, прочно связанной с землей, или встроенно-пристроенного нежилого помещения вместе с земельным участком государственной регистрации подлежат: Здание расположено на земельном участке, используемом продавцом на основании договора аренды.

Другая возможная ситуация, когда гражданин или юридическое лицо, которому на праве собственности принадлежит здание, расположенное на арендованном им земельном участке, продает здание. При продаже покупатель здания приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец здания ст.

Ситуация усложняется прежде всего тем, что законодателем не дефинируется сам термин "право пользования". Можно предположить, что понятия "право пользования", "право постоянного пользования" и "право постоянного бессрочного пользования" синонимичны, поскольку в абз.

Вопрос-ответ

Возможно, что "право пользования" - это любое вещное или обязательственное право, содержащее правомочие пользования право пожизненного наследуемого владения, право аренды, право безвозмездного срочного пользования и др. Данный вывод позволительно сделать исходя из положений абз. Наряду с этим может быть, что "право пользования" - это иное, отличное от всех известных в российском гражданском праве вещное право "пользования" либо "использования", которое всегда имеется у лица на соответствующую часть земельного участка под зданием, строением, находящихся в его собственности.

Удивительно, но факт! Кадастровый план отчуждаемого участка является необходимым приложением к документам, представляемым в учреждение юстиции на государственную регистрацию прав п.

В этом случае необходимо, чтобы данное право было зафиксировано в ст. Действительно, невозможно выделить в натуре квартиру или нежилое помещение, скажем, на пятом этаже здания вместе с частью земельного участка.

Напротив, такие объекты как встроенно-пристроенное нежилое помещение, часть индивидуального жилого дома являются самостоятельными объектами недвижимости, имеющими прочную связь с землей.

Если их владельцы являются собственниками земельных участков, то на них также распространяется правило обязательности отчуждения части земельного участка при отчуждении недвижимости. Отчуждение доли в праве собственности на недвижимость, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение п.

Переход права собственности на земельный участок в виде отчуждения

Если продавец иной отчуждатель доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение является также участником общей собственности на земельный участок, то по договору одновременно с долей в праве на недвижимость должна передаваться и доля в праве на участок. Применение указанных норм на практике влечет следующие вопросы. Возникает ли право собственности на земельный участок у приобретателя недвижимости автоматически, с момента возникновения прав на недвижимость, либо оно требует надлежащего оформления?

Очевидно, что автоматического приобретения прав на объект недвижимости - земельный участок при совершении сделки с расположенной на нем недвижимостью законом не предусмотрено. В соответствии с п. Аналогичную норму содержит и п. То есть, действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость с момента государственной регистрации.

Иной момент возникновения права должен быть установлен законом.

Удивительно, но факт! Продавцы не представили в регистрирующий орган документов, подтверждающих наличие у них какого-либо права на земельный участок право аренды, право собственности, право постоянного бессрочного пользования и др.

К случаям, когда право возникает "автоматически", до государственной регистрации, относится правопреемство при наследовании и при реорганизации юридических лиц.

Правопреемство не является сделкой, это особый способ приобретения права, связанный с прекращением существования правообладателя. Поэтому момент приобретения права правопреемником совпадает с моментом прекращения правопредшественника, в противном случае имущество до момента государственной регистрации было бы бесхозяйным.

Так, в соответствии со ст. Днем открытия наследства является день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим либо день смерти, указанный в решении суда ст. Однако и в случаях правопреемства "автоматическое" приобретение права касается только момента его возникновения, но не оформления правоустанавливающего документа.

Приобретенное наследником имущество указывается нотариусом в свидетельстве о праве на наследство, переход прав при реорганизации юридических лиц происходит в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом в зависимости от фор-мы реорганизации ст.

Статьи и ГК РФ, ст. Соответственно, переход права на участок происходит на основании сделки, а не в силу закона или в порядке правопреемства, а право на участок возникает не автоматически, а по общему правилу возникновения вещных прав на недвижимость - с момента государственной регистрации. Формирование земельных участков как объектов имущественных прав в процессе кадастрового учета В соответствии с п.

Земельные участки относятся к особому виду недвижимого имущества. Земля является несоздаваемым и непотребляемым природным ресурсом, из которого можно образовывать объекты гражданских прав - участки. Невозможно приобрести право на земельный участок первичным способом - путем создания, как это предусмотрено п. Первоначально земельный участок можно только выделить на местности, сформировать из государственных или муниципальных земель и предоставить на определенном праве ст.

В дальнейшем земельные участки могут формироваться в результате разделения собственником одного участка на несколько участков, выделения из участка другого или слияния граничащих друг с другом участков. Так, при покупке соседних участков в результате их слияния образуется один новый земельный участок.

При отчуждении части земельного участка в результате его разделения образуются два новых земельных участка.

Удивительно, но факт! Договор может быть заключен под отлагательным условием ст.

Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр. Постановлением Правительства РФ от 18 июля г. В результате проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта план участка, содержащая следующие основные сведения ст.

Кадастровый номер земельного участка присваивается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 сентября г. Плата за проведение государственного кадастрового учета с заявителей не взимается п.

Удивительно, но факт! Такие сведения должны быть предоставлены правообладателю или уполномоченным им лицам бесплатно п.

Вещные права и ограничения обременения указываются в кадастровом плане при наличии сведений о них в органе кадастрового учета. Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗКТ.

Право собственности на землю

О утверждены Росземкадастром 10 ап-реля г. Перед государственным кадастровым учетом необходимо проведение межевания земельных участков п. Практика применения запрета регулируется Постановлением Пленума ВАС РФ, который определяет, что сделка, в которой воля сторон направлена на отчуждение сооружений без участка земли, на котором они расположены, при условии, что все данные объекты недвижимости принадлежат одному и тому же лицу, признается ничтожной.

Права иностранных граждан - собственников зданий, находящихся на чужом участке На уровне законодательства отдельно регулируются вопросы перехода права собственности для следующих категорий граждан: Данные лица обязательно должны иметь преимущественное право покупки на заключение договора аренды или последующее оформление данного документа на чужой участок земли, на котором находятся принадлежащие им по праву собственности сооружения, здания или строения.

Данная норма следует принципу земельного законодательства, согласно которому каждый участок земли следует судьбе расположенных на него объектов недвижимого имущества.

Удивительно, но факт! Право пользования земельным участком возникло у собственника недвижимого имущества в силу прямого указания закона в результате перехода права собственности на недвижимость.

Наконец-то появилась возможность взимать с фактического землепользователя плату за землю не в размере земельного налога, а в размере арендной платы. Главное, чтобы продавец здания, находящегося на земельном участке на праве постоянного бессрочного пользования, как можно быстрее прекратил платить земельный налог.

Поэтому арбитражные суды охотно соглашались с тем, что право постоянного бессрочного пользования переходит к покупателю здания, что можно проиллюстрировать на примере Постановления ФАС СЗО: В связи с этим суд правильно установил, что с момента продажи объектов недвижимости завод не является плательщиком земельного налога за земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости" Постановление ФАС Северо-Западного округа от Однако подобная позиция ФАС СЗО не соответствует указаниям Минфина РФ, в письме которого указано, что до момента государственной регистрации прекращения права постоянного бессрочного пользования земельным участком организация будет признаваться плательщиком земельного налога письмо Минфина РФ от Согласно законодательству РФ о налогах и сборах плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или праве пожизненного владения.

Все остальные лица должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности, в размере арендной платы, установленной соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления пункт 3 статьи 65 ЗК РФ.

Удивительно, но факт! Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ не допускает отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу.

Отсутствие заключенного между истцом и ответчиком договора аренды земельного участка не освобождает предпринимателя от обязанности оплачивать пользование земельным участком в сумме, соответствующей размеру арендной платы, определяемой в силу статьи 65 ЗК РФ в порядке, установленном органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления" Постановление ФАС Северо-Западного округа от Позиция, согласно которой обязанность вносить арендную плату возникает по незаключенному договору аренды, не согласуется с нормами ГК РФ.

Речь здесь идет о взимании неосновательного обогащения в размере арендной платы.

Очевидно, что и по данному вопросу судебная практика должна выработать иной подход в силу отмены пункта 2 статьи и абзаца второго пункта 1 статьи ГК РФ. Не осталось в стороне от этого вопроса и Министерство финансов РФ.

Основания для перехода права собственности на земельный участок

В частности, в одном из его писем указано следующее: Учитывая, что здания и сооружения расположены на земельных участках, принадлежащих продавцу указанных зданий и сооружений на праве постоянного бессрочного пользования, а покупателю недвижимости в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ земельные участки на таком праве предоставляться не могут, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного бессрочного пользования в связи с приобретением зданий и сооружений недвижимости, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобретением его в собственность.

Пункт 4 статьи 35 ЗК РФ не допускает отчуждения земельного участка без находящегося на нем здания, если они принадлежат одному лицу. А статья ГК РФ допускает возможность продажи земельного участка без недвижимости, находящейся на нем. За продавцом при этом сохраняется право ограниченного пользования земельным участком сервитут.

Но проекты эти так и оставались проектами, а статья ГК РФ продолжает существовать и в настоящее время. Аренда магазина длилась до года, после чего Илья Степанович выкупил его у предыдущего владельца. Договор купли-продажи прошёл регистрацию в Росреестре. Через некоторое время И.

Понятие определения: переход (переуступка) права собственности на ЗУ

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение Отдельный процесс передачи возможен только при отсутствии права выделения части строения в натуре или отчуждении строения, расположенного на изъятом из оборота наделе. Данные правила не распространяются на продавцов помещений, которые располагаются в многоквартирном доме или административном здании.

Если же речь идет о долевом владении, то возможна передача надела, размер которого пропорционален величине объекта собственности. Автоматического перехода права собственности при совершении любой сделки не предусматривается. Для этого потребуется обращение в государственный орган для проведения регистрации.



Читайте также:

  • Прописка в квартира по социальному найму
  • Квитанция об оплате госпошлины на развод в загс через
  • Принятие наследства охрана наследственного права