Главная | Практика исполнения взыскания по ипотек

Практика исполнения взыскания по ипотек


Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 часть 3 , 35 и 46 часть 1 Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря года N О-О.

То есть, не внося фактически ничего определенного, КС снова оставляет основной вопрос на рассмотрение судей на местах. Действительно, к каждому случаю нужно подходить сугубо индивидуально, но к великому сожалению, наши служители Фемиды зачастую поверхностно относятся к таким делам, не принимаю во внимание важные детали, в следствии чего выносят несправедливые решения.

Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества?

В соответствии с п.

Судебная практика по ипотеке в 2017 году

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом. В судебной практике эта норма получила следующее толкование: Такая стоимость признается продажной. В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст.

Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание. Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги.

Апелляционное определение Омского областного суда от 23 мая г.

Судебная практика по ипотеке

При отсутствии исчерпывающего и недвусмысленного законодательного регулирования оснований для отказа в удовлетворении требований залогодержателя суды по-разному обосновывают принятие соответствующих решений, при этом, как правило, опираясь на Определение N О-О.

Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 5 июля г. Причины возникновения просроченной задолженности по ИЖК Для сбалансированного регулирования правовых возможностей сторон при обращении взыскания на заложенное жилое помещение важно понимание причин возникновения просрочек по ИЖК. Причем утрата возможности платить по ИЖК зачастую носит временный характер.

Среди наиболее распространенных причин просрочки - макроэкономические факторы экономический кризис и такие его последствия, как сокращение доходов и рост безработицы , а также различные в основном непредвиденные обстоятельства в жизни заемщика внеплановая смена работы, болезнь, расторжение брака, рождение детей и др.

Summary document for stakeholder workshop http: Ипотечный жилищный кредит по своей природе является долгосрочным, и в течение жизненного цикла такого кредита даже добросовестный заемщик может неоднократно столкнуться с временной утратой возможности платить по кредиту по не зависящим от него причинам. Если основным ответом на такую ситуацию становится обращение взыскания на предмет залога, это приводит к негативным социальным и экономическим последствиям утрате гражданином прав на заложенное жилое помещение, зачастую являющееся для него и членов его семьи единственным; росту недоверия к банкам в обществе; убыткам для самих кредиторов и др.

В результате ипотечный жилищный кредит для заемщика перестает быть безопасным. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора. Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении его заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества право аренды , поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Удивительно, но факт! При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.

Суд не вправе устанавливать очередность реализации заложенного имущества, если такая очередность не установлена соглашением залогодателя и залогодержателя.

Удивительно, но факт! И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.

Залогодержатель обратился в арбитражный суд с иском к залогодателю, являвшемуся и должником по обязательству, обеспеченному договором о залоге ценных бумаг, договором о залоге товаров в обороте и договором об ипотеке здания и земельного участка, о взыскании долга и об обращении взыскания на все заложенное имущество.

Арбитражный суд иск удовлетворил, указав в решение, что реализация заложенного имущества должна быть осуществлена в очередности, установленной статьей 59 Федерального закона "Об исполнительном производстве", сначала на ценные бумаги, затем на товары в обороте и лишь в случае недостаточности вырученных от реализации этих видов имуществ денежных средств для погашения долга на здание и земельный участок.

Залогодержатель обжаловал решение суда в кассационную инстанцию.

Обращение в суд.

Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции в части установления очередности обращения взыскания на заложенное имущество отменил. Согласно статье 26 Закона РСФСР "О залоге" в случае, если предметом залога является несколько вещей или прав, залогодержатель по своему выбору может получить удовлетворение за счет всего этого имущества либо за счет какой-либо из вещей прав , сохраняя возможность впоследствии получить удовлетворение за счет других вещей прав , составляющих предмет залога.

Поскольку договорами о залоге и договором об ипотеке не установлена ни очередность, в которой залогодержатель имеет право обращать взыскание на заложенное имущество, ни очередность, в которой должна осуществляться его реализация, суд не должен сам устанавливать такую очередность. Заключенное сторонами соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество может быть расторгнуто сторонами не только по соглашению сторон, но также по решению суда по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных законом или этим соглашением.

Залогодатель обратился в суд с иском о расторжении заключенного между ним и залогодержателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. Залогодатель ссылался на существенное нарушение залогодержателем своих обязанностей, предусмотренных этим соглашением.

Залогодержатель, возражая против предъявленного требования, указывал, что Закон об ипотеке не предусматривает возможности расторжения соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество ни по соглашению сторон, ни по решению суда по требованию одной из сторон. Арбитражный суд иск удовлетворил. Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания является по своей природе гражданско-правовым договором, определяющим гражданские права и обязанности сторон.

Такой договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, предусмотренным нормами ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. По условиям заключенного соглашения залогодержатель принял на себя обязательство не позднее чем через 60 дней обеспечить проведение торгов по продаже заложенного недвижимого имущества.

Однако торги так и не были проведены, что в данном случае с учетом всех обстоятельств представляет собой существенное нарушение залогодержателем условий соглашения. Соглашение об уступке права по обеспеченному ипотекой основному обязательству должно быть совершено в той же форме, что и договор, из которого возникло обязательство, а переход прав по договору об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этого договора.

Удивительно, но факт! Поскольку реализация нежилого помещения, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащей залогодателю долей в праве собственности на земельный участок, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сама доля в праве собственности на земельный участок заложена не была.

Акционерное общество предъявило к индивидуальному предпринимателю иск о взыскании долга по договору займа и об обращении взыскания на здание и земельный участок, которые были заложены им в обеспечение исполнения своих обязательств по договору займа. При этом акционерное общество ссылалось на то, что право требовать от предпринимателя возврата долга было уступлено ему обществом с ограниченной ответственностью первоначальным кредитором по договору займа на основании заключенного между ними в простой письменной форме соглашения об уступке права.

Поскольку соглашением об уступке не было предусмотрено иное, то в соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке к акционерному обществу как цессионарию по основному обязательству перешли и права по договору об ипотеке, принадлежащих индивидуальному предпринимателю здания и земельного участка, который был заключен между ним и обществом с ограниченной ответственностью.

Удивительно, но факт! Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодержатель имеет право обратиться с иском в суд об обращении взыскания на заложенное имущество, при условии, если оно заложено для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами.

Арбитражный суд удовлетворил иск акционерного общества о взыскании с индивидуального предпринимателя долга по договору займа и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на здание и земельный участок, заложенные предпринимателем в обеспечение исполнения им своих обязательств по договору займа.

Суд указал, что при уступке прав по основному обязательству, исполнение которого обеспечено договором об ипотеке, к цессионарию переходят и права по договору об ипотеке. Как предусмотрено абзацем вторым пункта 3 статьи 47 Закона об ипотеке, уступка прав по обеспеченному ипотекой обязательству основному обязательству в соответствии с пунктом 1 статьи ГК РФ должна быть совершена в той форме, что и договор, из которого это обязательство возникло.

Так как договор займа был заключен в простой письменной форме, уступка требования, вытекающего из этого договора, хотя бы она и влекла уступку права по договору ипотеки, заключенному в нотариальной форме, должна была быть совершена в этой же форме.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 2 статьи ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Следовательно, переход требования по договору ипотеки в результате уступки требования по основному обязательству подлежал государственной регистрации. Истец как новый залогодержатель, к которому права по договору об ипотеке переходят не в порядке уступки права требования, а по иным основаниям, установленным законом, вправе в любой момент потребовать от учреждения юстиции внесения изменений в регистрационную запись на основании одного лишь своего собственного заявления.

Каков порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства? Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроках и порядке, указанных в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества. При нарушении условий проведения торгов, можно в судебном порядке признать торги недействительными.

В соответствии с ч. Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям. В соответствии со ст. Суды отмечают, что при определении долей в общих долгах раздел долга и замена должника в обязательстве не производятся, то есть сам кредитный договор в связи с разделом между бывшими супругами долга не изменился.

Определение доли каждого из супругов в общем долге устанавливает только обязанность бывшего супруга возместить другому супругу часть понесенных им расходов по погашению такого долга. Выдел доли в заложенной квартире также не влияет на право суда обратить взыскание на всю квартиру. Суд удовлетворил иск, не приняв доводы ответчиков о разделе их долгов по вышеназванному кредитному договору ранее принятым решением суда.

Обзор судебной практики по спорным вопросам ипотечного кредитования

Суд установил, что решением районного суда действительно были разделены долги трех созаемщиков по кредитному договору в равных долях. Между тем суд установил, что кредитор на замену должников либо на изменение состава должников и тем самым перевод долга на других должников согласия не давал.

При этом ранее двое из трех созаемщиков обращались в суд с требованиями об изменении условий кредитного договора, о возложении обязанности заключить дополнительное соглашение к кредитному договору, вместе с тем указанные решениями судов требования были оставлены без удовлетворения.

С учетом позиции судов о правильном понимании раздела доли в общем долге и сохранении обязательств по возврату по кредиту в неизменном виде суд указал в решении, что обязательства перед кредитором у ответчиков как солидарных созаемщиков продолжают существовать в том объеме, как они определены заключенным между ними кредитным договором.

Суд также не принял довод ответчиков о том, что к моменту обращения взыскания заложенная квартира уже находилась у заемщиков в общей долевой собственности, а не совместной, так как при разделе имущества каждому из них была выделена доля в ипотечной квартире.

Удивительно, но факт! Уфы Республики Башкортостан от 9 марта года оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "Агентство финансирования жилищного строительства" без удовлетворения.

На основании изложенных выводов суд, несмотря на прекращение брака созаемщиков и раздел между ними имущества и доли в общем долге перед банком, взыскал сумму кредита с них в солидарном порядке и обратил взыскание на квартиру как на предмет залога, обеспеченный закладной. И выдел каждому из созаемщиков долей в квартире этому не помешал решение Ленинского районного суда г.

I. Основные положения об ипотечном кредитовании

Барнаула Алтайского края от Но и в случае раздела долгов расставшихся супругов их обязательства перед банком не меняются, а лишь определяется доля каждого в общем долге. Выдел доли в ипотечном жилье также не влияет на право банка обратить взыскание на весь предмет залога. Для понимания приведем два примера: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года.

Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом. Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком.



Читайте также:

  • Вычет за квартиру купленную в ипотеку
  • Руководство увд саратовской области
  • Исковое заявление праве собственности на недвижимое имущество